新築とリフォーム
新築と改築どちらにするか迷う人が多くいると思いますが、
まず新築とはなにか、改築とは何か、問いわれすぐに答えられる人は少ないのではないでしょうか？
新築とは、一般的な用法としては新たに建築物を建てることを指すが、
建築基準法では原則的に建築物相互が有機的な繋がりをもち用途上不可分の状態にない限りは、
一つの敷地には一つの建築物しか建築してはなりません。
この為、法令上の建築行為としての新築は建築物が建っていない敷地、
若しくは建築物を除却した後に更地となった状態の敷地に各種関連法令において適法な建築物を建てる行為を言います。
新築は、そこに新たな用途が発生する行為と考えられています。
発生する用途がその場所の用途規制の範囲内であれば問題ないが、
用途規制に触れる用途の場合（住居系の地域に大規模商業施設や危険物を扱う工場を建てる、など）、
特別な場合を除いて、新築は出来ないことになります。
改築とは、一般的には建築物の外部や内装に手を加えるいわゆるリフォーム工事を指すことが多いが、
法令上の扱いでは
建築物の全部若しくは一部を除却し、又はこれらの部分が災害等によって滅失した後引き続きこれと用途、規模、
構造の著しく異ならない建築物を建てることを言います。
従前のものと著しく異なるときは、新築又は増築となります。
なお、使用材料の新旧を問わない。
一般的な認識とは全く違っている。
改築の場合も増築と同様、既存不適格が解除されます。
改築においては既存建築物をいちど撤去するため、
単体規定が問題になることは無いが、集団規定については、
解除により敷地全体を現行法に適合させる必要があるとの解釈が主流であるため、
事実上、改築ができない敷地も存在しています。
敷地内の既存の建築物を全て撤去し、いちど更地にして、新たに同様の建築物を建て直すさい、
ほとんどの場合は、法律上は新築と改築で区別されず、
適用される制限も全く同一であります。
しかし、その敷地が用途の制限を受けている場合、
新築と改築では全く意味が異なります。
この問題は、用途制限上の既存不適格や、市街化調整区域内に許可を受けて建てた建築物、
他法令により新築が制限される用途では重要である。
これらを新築することは難しいが、改築であれば（既得権として）比較的容易に建築可能なためであるからです。
ただし、上記の通り、建築行為における改築の定義の中には規模や構造も含まれる一方、
用途規制においては構造は特に問題ではなく、
規模の制限すら無い場合もあるため、理論上、建築行為としては新築でも、
用途規制においては改築とみなされる場合もあります。
しかし現実には、こうした扱いは大きな混乱を招くうえ、
「著しく異ならない」の定義も曖昧であるという理由から、
用途が同一である限り改築として扱うことが普通です。
なお、建築基準法以外の法令においては、改築の扱いが異なる場合があります。
